【編者按】近期，國家統計局出版了紙質版的第七次人口普查風險數據資料。本文為“城市數據團”據此推出的七普縣數據報告系列的第七篇。作者陳沁。界面新聞獲授權刊發。

今天，我們進入到了人口普查分縣資料的表8。這里包含著的是有關住房的一系列問題。比如：人們住得怎么樣？住得有多大？從什么渠道獲得了現有住房？…… 

我們知道，關于住房，近年來大眾和輿論最關注的，是“房價”。

但普查數據并不太涉及這個問題，因此，我們不妨先擱置下這個熱詞，從居住更本質的視角來觀察，中國過去十年間波瀾壯闊的城鄉建設，在每一個普通人身上，是如何呈現出來的呢？

我們的住房質量變得更好了嗎？

提到住房質量，我們想到的往往是墻體發霉，隔音隔聲，地面漏水等施工質量問題。但其實，在我們廣闊的國土上，普查數據所關心的住房質量，比這些施工質量要“基礎”得多。施工質量涉及的是“好和壞”，而普查關注的住房質量涉及的則是“有和無”。

的確，人口普查分縣資料首先涉及了包括了管道自來水、廚房、廁所和洗澡設施四項住房設施在各個區縣的保有率。對于這些人連自來水和廚衛等設施都沒有的人而言，這才是“住房質量”的底線。

也許有讀者會好奇，七普都是2020年了，這種質量的住房在我們國家還會有多少呢？

我們在通過四項設施的保有率平均值來度量不同地區的住房“質量”，表格列出了前30名和后30名。請看下圖：

可以看到，用自來水廚衛等住房基礎設施作為評價標準，“房屋質量”排名最靠前的城市分別是克拉瑪依、和田、汕頭、寧德和鎮江。

這個排名有些讓人出乎意料，因為這幾個地區看起來并沒有那些一線城市發達，但在這些地區，99%以上的家庭都能夠同時擁有這四項看起來非?；镜淖》吭O施。而在住房條件排名前30的城市中，廣州是唯一的一線城市。

那么，剩下的一線城市，北京、上海、深圳，他們在哪兒呢？

沒錯，他們都在前30名之外。具體而言：

• 深圳，排名78，自來水和廁所普及率接近100%，但7%左右的家庭戶沒有廚房和洗澡設施。
• 上海，排名101，1.2%的家庭沒有管道自來水，4%-5%的家庭沒有廚房和廁所，還有7.6%的家庭沒有洗澡設施。
• 北京，排名163，有5%的家庭沒有管道自來水，6%到7%的家庭沒有廚房、廁所以及洗澡設施。

在10w+每平甚至是30w+每平房價的光芒下，以上也是我們真實的一線城市。

的確，從該表看，在過去十年間居住條件改善幅度最大的，主要是二、三線乃至人口規模更小的城市。例如和田地區、喀什地區的居住條件得到巨大改善，設施平均擁有率分別提高了54%和37.6%，從全國落后水平一躍升至全國前十名。在排名前30的城市中，淮安、萍鄉、荊門、遵義、鄂州、邯鄲、常德、荊州、九江、宜昌、宿遷等地的設施平均擁有率均提升了20%以上。

那么，在全國居住質量后30名的城市和地區中，四個西藏地區和四個藏族自治州則占據了住房質量最低的前八名，但值得注意的是，這些地區在過去十年內的改善也很明顯，平均改善率達到26.3%。

相對來說，上海、北京和深圳的居住質量改善就不太多了——上海、北京的設施平均擁有率提升了12%，而從數據上看，深圳相對于10年前的住房條件幾乎沒有變化，四項設施的平均擁有率僅提升了0.7%。深圳住房的平均設施擁有率改善，在全國位居倒數第一名。

我們的住房變得更大了嗎？

“住房變得更大”，其實是個很值得深究的概念。

住房，作為一種建筑物，是一系列可用空間的組合。因此，絕對面積的變化，不一定能夠帶來居住體驗的改善；而功能性房屋的增多，反而可能是從使用者角度而言的“變大”。因此，在很多國外的統計中，往往用“房間數量”而非“套內面積”作為住房總體規模變動的計算指標。

在此，我們根據習慣和科學性，同時使用這兩個概念。下表列出了住房大小的前30名和后30名排序，包括了兩項指標——人均居住建筑面積、人均房間數。

從上表中可以看到，全國人均居住面積最大的地區前五名是衢州、莆田、上饒、萍鄉和吉安。其中江西的城市尤為搶眼，上饒、萍鄉、宜春、景德鎮、九江、贛州等地，人均住房建筑面積的增長均超過60%甚至70%。

而在全國后30名排序中，深圳在人均住房面積最小城市中再度折桂。接下來除了西藏的幾個地區以外，揭陽、東莞、汕頭、廣州、珠海、潮州等廣東城市也紛紛進入人均住房面積最小排行榜。

值得注意的是，經過了10年時間，深圳的人均住房面積和人均房間數的增長只有1%和2%，在住房面積增長的排序上，深圳再度成為全國倒數第一名。

我們住的房子是買的嗎？

十年過去了，雖然我們住房的質量和大小都在變化；但我們住的房子，卻不一定是我們自己的。

下表中，我們給出了不同城市的住房來源分析。住房來源主要包括租賃（廉租房、公租房、其他住房）、購買（新建商品房、二手房、經適房、原公有住房）、自建住房，以及其他。租賃房之外的其他幾種基本可以看做是自有住房。下表列出了按照租賃占比排序的全國前20名。

在租賃排序前10名的城市中，廣東省占據了6席，浙江省占據3席，福建省占據一席。而這些城市的租賃比，也都在上升。

事實上，當我們擴展到前20名城市進行觀察，只僅有3個城市的租賃占比出現了下降，分別是上海、拉薩和溫州，且下降的幅度非常微弱，僅在1%左右。而這幾個城市均有三成左右的家庭居住在租來的房子中，另外七成住在自有住房中。

全國租賃占比排名第一的城市，又是深圳，全市家庭戶中有76.8%居住在租來的住房中，且該數值比起10年前有所提高——要知道，深圳在2010年時已經在租賃住房占比中排名全國第一了，而深圳的自有住房率，進一步下降了。

住房需求與土地供給

數數看，深圳有多少個全國第一了？

住房自有率全國倒數第一、人均住房面積全國倒數第一，人均住房面積增長全國倒數第一，住房質量增長（用四項設施的增長速度衡量）依舊是全國倒數第一。

一線城市中發展最快的深圳，為什么在住房改善上如此之慢？我們做了一項粗糙的計算，試圖從房屋和土地供給的角度來回答這個問題。

首先，我們用2020年城鎮人口乘以2020年時的人均建筑面積，減去2010年的城鎮人口乘以2010年時的人均居住面積，就能夠得到“城鎮居住面積增加總量”，注意，由于這些數據來自人口普查，因此這些面積指的是“真正有人居住”的房屋的總建筑面積，下文統稱為“居住新增建筑面積”。

其次，我們又找到了從2011年至2020年各地國有土地用地供給的情況，結合土地用途、土地來源以及土地容積率，簡略計算了每個城市從2010年到2020年時會增加多少住宅建筑面積，下文統稱為“出讓新增建筑面積”。

接下來將居住新建筑面積除以出讓新增建筑面積，將結果稱為“居住出讓比”。

這是什么概念呢？

居住新增建筑面積，代表的是居民從需求側多居住了多少面積的房子。而出讓新增建筑面積，意味著我們出讓的土地從供給側能夠提供多少面積的房子。一般來說，人們不可能憑空住上還不存在的房子，因此這兩個變量的比值——居住出讓比——應當是小于1的。
但究竟是不是這樣的呢？請看下表：

從上表所列出了2020年居住總建筑面積前六十名的城市來看，結果并非如此。

在上表中，確實有不少城市的居住出讓比小于1，例如居住新增建筑面積大于1.1億平方米的重慶，出讓新增建筑面積為2.1億平方米，居住出讓比大約是0.52。但上海、北京、廣州等地，居住出讓比不僅大于1，在上海甚至達到了3.29。

大于1的居住出讓比，意味著什么呢？一般來說有幾種可能。

第一種可能是在城鄉居民劃分上的問題。在我們的計算中，“城鎮居住面積”是使用城鎮人口作為基數的，背后的假設是城鎮人口居住的用地都是國有建設用地，而鄉村人口的居住用地全都是農村集體建設用地。由于統計用城鄉劃分的標準和土地用地標準的劃分并不一致，這條假設在某些地區可能不不一定成立，造成某些實際上在農村集體用地上居住的人口被劃分為“城鎮人口”，也會多計算“城鎮居住面積”的增加量，使“居住出讓比”大于1。

還有一種可能是在原有空置率高的地區大量減少，例如一個地區原本的居住用地存量是5，被使用了2，空置了3，在2010-2020年間被居住的土地增加了4，但土地存量只增加了2，此時還空置1，“城鎮居住面積增加總量”等于“出讓新增建筑面積”的2倍，“居住出讓比”等于2。

無論是以上哪一種原因，大于1的居住出讓比，都代表當地用更少的土地出讓，容納了更多的城鎮居民，呈現出了更高的土地利用效率。

而更值得注意的是，一些城市的“居住出讓比”則遠小于1。

在前30名城市中，居住出讓比最低的城市是長沙、嘉興、鄭州、南通、廊坊、深圳。這些城市的居住出讓比都小于30%，意味著這些城市新蓋出的房子只有不到30%被利用到實際居住中去了。長沙在其中名列前茅，只有5%的新增建筑面積被居民居住。

“居住出讓比”的另一個意義在于，它讓我們直觀地看到了土地的供求與房價之間的關系。下圖列出了前60名城市在2010年1月至2020年12月的房價增幅對數和“居住出讓比”對數之間的關系。兩者之間存在著統計上顯著的線性關系（在5%水平上顯著）。這意味著土地利用效率越高，新增需求越是接近新增供給，或者越是減少了空置率的城市，房價增長也越快。而房價增長較慢的地區，一般都是土地供應大于居民居住需求的地區。

在上面這張圖中，一個非常顯著的離群點就是深圳。如果去掉深圳，那么兩組數據的線性顯著水平會提高到1%。

那么，為什么呢？為什么深圳的出讓新增建筑面積大于居住新增建筑面積如此之多，但人們的平均居住面積、居住環境的上升和住房自有率卻穩居全國倒數第一，同時房價又有了那么大幅度的上漲呢？是深圳的城中村，或者深圳比其他地區更普及的公租房模式起到的作用嗎？具體原因為何，還需要我們更深入的研究。

過去十年，是我國房地產發展最快的十年，也房地產開發的熱度從一線城市狂飆下沉至二三、甚至是四五線城市的十年。這給這些二、三、四、五線城市帶來了極大的居住條件改善和居住面積增加。

但是，我們也能看到，這十年來，反而是一線城市的房地產頑疾并未解決，進步乏善可陳；以深圳為代表，高企的住宅用地價格使得一線城市居民的居住質量、居住面積在過去十年內的改善位居全國末尾。

那么，未來十年呢？人們依舊將涌入一線城市，在北上廣深也依舊需要更多的住房。而一線城市的建設用地指標、尤其是住宅用地的增加能否匹配人口流入的速度？如何利用好有限的建設用地指標？滿足一線城市居民更高的居住需求，需要決策者們更大的智慧。
 

 

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（作者陳沁，系脈策數據首席經濟學家，經濟學博士。文章僅代表作者觀點。文章首發于作者微信公號“城市數據團”。版權歸屬原作者，若需轉載請聯系版權方。）